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Mietrecht: Prüfung Betriebskostenabrechnungen / Heizkostenabrechnungen
Die meisten Mieter zahlen jeden Monat neben der „reinen“ Miete noch weitere Beträge an den Vermieter für Betriebskosten und/oder Heizkosten. Den meisten Mietern ist dabei bewusst, dass der Vermieter diese „laufenden“ Kosten, die ja in den meisten Fällen nicht seitens des Vermieters verursacht wurden, durch den eigentlichen Verursacher, den Mieter, zu zahlen sind. Die spannende Frage dabei ist dann aber: in welcher Höhe und auf welcher Grundlage kann der Vermieter diese „laufenden“ Kosten vom Mieter verlangen?
Die Antwort hierauf ist an sich eindeutig: auf Basis des Mietvertrages und den dort getroffenen Regelungen zu diesen Kosten. Die weitere Frage ist dann aber die: muss der Mieter diese zahlen oder nicht?
Nach der gesetzlichen Regelung sind Betriebskosten und/oder Heizkosten jedenfalls die Kosten, die dem Vermieter durch die übliche Nutzung des Gebäudes (der Wohnung), der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Gesetzlich geregelt sind diese Kosten in der Betriebskostenverordnung und in der Heizkostenverordnung . Grundsätzlich kann der Vermieter diese Kosten daher an den Mieter weitergeben, also diese entsprechend berechnen, wenn eine entsprechende Regelung im Mietvertrag getroffen wurde (§ 556 BGB). In welcher Höhe eine solche Weiterberechnung jedoch erfolgen kann, hängt entscheidend von den mietvertraglichen Regelungen ab. Und spätestens an diesem Punkt beginnen die Probleme und die vielfältigen Fragesellungen zu diesem Bereich.
Eine pauschale Antwort hierzu gibt es leider nicht. Wenn Sie daher grundsätzliche Fragen hierzu haben, also ob und inwieweit Sie überhaupt verpflichtet sind, etwaige Betriebskosten und/oder Heizkosten zu zahlen haben, können Sie mich gerne kontaktieren und ich werde Ihnen nach Möglichkeit eine entsprechende Auskunft geben. Voraussetzung wäre hierfür jedoch, dass Sie mir Ihren Mietvertrag in vollständiger Form inklusive aller Anlagen / Anhänge zur Verfügung stellen und bestenfalls auch noch eine Abrechnung über die Betriebskosten / Nebenkosten des letzten Jahres zur Verfügung stellen können. In diesem Fall wäre ich bereit, eine entsprechende Prüfung für 39,00 € vorzunehmen und Ihnen das Ergebnis in konkreter Form vorzulegen – also ob und inwieweit Sie überhaupt verpflichtet sind, Betriebskosten und/oder Heizkosten zu zahlen.
Für weitergehende Fragen, speziell, ob und inwieweit die ein oder andere Abrechnungsposition aus einer Ihnen bereits zugeschickten Betriebskostenabrechnung Heizkostenabrechnung zulässig und / oder rechtmäßig ist, kann ich Ihnen ebenfalls Unterstützung anbieten. Auch hierfür benötige ich definitiv Ihren Mietvertrag in vollständiger Form inklusive aller Anlagen / Anhänge sowie die konkrete Abrechnung, hinsichtlich der Sie Zweifel haben. Dann wäre es auch gut, wenn Sie mir noch eine weitere Abrechnung aus den Vorjahren zum Vergleich vorlegen könnten, auch und um ggfls. Änderungen in der Art und Weise der Abrechnung erkennen zu können. Die Kosten hierfür betragen insoweit 59,00 €.
Wenn und soweit weitergehende inhaltliche Fragen zu den Abrechnungen bestehen, kann ich Ihnen hier ebenfalls – dann aber auch nur noch bedingt – zur Verfügung stehen. Denn eine inhaltliche Prüfung der jeweiligen Abrechnungen setzt voraus, dass mir die betreffenden Belege der Abrechnungen zur Verfügung stehen, was nicht die Regel ist, weil die jeweiligen Vermieter oder Verwaltungen oder Hausverwaltungen etwaige Belege zum Nachweis der Forderungen nicht vorlegen und dies auch nicht geschuldet ist, damit eine Betriebskostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung wirksam ist. Hier bin und wäre ich mithin auf Ihr eigenes Mitwirken angewiesen, weil ich weder die Zeit noch die Kapazitäten habe, eine entsprechende Belegeinsicht vorzunehmen. Hier wären Sie dann entsprechend selbst gefordert, bzw. auch diese Dienstleistung könnte ich für Sie übernehmen, allerdings nur in der Form, dass ich die Gegenseite (Ihren Vermieter bzw. Verwaltung) auffordern würde, mir entsprechende Belege zukommen zu lassen – gegen vorheriges Entgelt. Für diese Dienstleitung inklusive der sich daran anschließenden Prüfung der Belege würde ich Ihnen sodann 89,00 € berechnen.
Es sei abschließend mitgeteilt, dass es zu den vorhergehenden Szenarien sicherlich abweichende Konstellationen gibt, die eine andere Beurteilung notwendig machen. Ich behalte mir daher vor, für etwaige abweichende vorgenannter Fälle, gegebenenfalls andere Gebühren und Kosten zu veranschlagen. Dies kann und sollte gerne vorab entsprechend geklärt werden.
Ich möchte ferner darauf hinweisen, dass der Umstand, dass einer jeweiligen Betriebskostenabrechnung oder aber Heizkostenabrechnung widersprochen wurde, nicht automatisch dazu führt, dass die jeweils dort geforderte Nachzahlung nicht zu leisten ist. Dies ist leider ein Irrglaube und auch hier empfiehlt es sich, hier besonnen vorzugehen, um nicht mit Mahnungen des Vermieters überzogen zu werden. Die Frist für den Widerspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung beträgt jedenfalls ein Jahr ab Zugang (§ 556 BGB). Ein Muster eines entsprechenden Widerspruchs können Sie unter "Downloads" herunterladen.
Links
Nachbarrecht Brandenburg:
Brandenburgisches Nachbarrechtsgesetz (BbgNRG)
Brandenburgisches Schlichtungsgesetz (BbgSchlG)
Schiedsstellengesetz Brandenburg (SchG)
Hinweise Schlichtungsstellen Brandenburg
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